Trong bản tin thị trường mới đây,Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền rất lớn nhưng không được đáp ứng. Giai đoạn 2018-2023,phân khúc chung cư dưới 25 triệu đồng mỗi m2 liên tục sụt giảm về số lượng khiến cơ cấu sản phẩm tại hai đô thị lớn ngày càng mất cân đối. Nhà bình dân biến mất tại TP HCM vào năm 2021 và tại Hà Nội vào 2023.

Dữ liệu của VARS cho thấy trước khi cán mốc 0,tỷ trọng căn hộ bình dân mở bán tại Hà Nội từng đạt mức 35% vào năm 2018,sau đó sụt giảm còn một phần ba vào năm 2020. Giai đoạn 2021-2022,căn hộ vừa túi tiền tại Hà Nội chỉ đạt khoảng 4% tổng sản phẩm mở bán. Tương tự,tại TP HCM,kể từ 2018,tỷ trọng phân khúc này sụt giảm mạnh với tốc độ hai chữ số,từ 20% xuống còn 0,5% sau hai năm.

Đến 9 tháng đầu năm nay,nguồn cung chung cư tại Hà Nội,TP HCM ghi nhận đà phục hồi đáng kể. Tuy nhiên,tình trạng mất cân đối cung - cầu "thậm chí nghiêm trọng hơn" với 80% dự án mở bán có giá từ 50 triệu đồng một m2 trở lên. Thống kê chỉ số giá sơ cấp tại 150 dự án tại các đô thị lớn,VARS cho biết đến quý III,mặt bằng căn hộ mới tại Hà Nội tiệm cận mức 60 triệu đồng mỗi m2,tăng 64% so với quý II/2019. Thị trường căn hộ TP HCM và Đà Nẵng cũng leo thang,lần lượt 31% và 50%.

Thực trạng này đẩy giá nhà ở liên tục tăng cao,vượt xa khả năng chi trả và tốc độ gia tăng thu nhập của đa số người dân. Nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền rất lớn,song phân khúc này gần như bị "bỏ rơi",chuyên gia VARS đánh giá.

Thị trường chung cư phía Tây Hà Nội. Ảnh: Giang Huy

Một thăm dò gần đây của VnExpress cũng chỉ ra hơn một nửa trong số 3.100 người tham gia phản hồi rằng chỉ có khả năng mua nhà dưới 2 tỷ đồng. Tuy nhiên,nguồn cung căn hộ với giá quanh mức 1 tỷ đồng tại Hà Nội đã có dấu hiệu suy giảm trong giai đoạn 2018-2020. Đến đầu năm 2022,căn hộ 2 phòng ngủ với giá khoảng 2 tỷ đồng cũng bắt đầu khan hiếm và sang năm 2023 biến mất cả ở huyện ven.

Theo dữ liệu của CBRE,đến hết quý III,bình quân giá bán căn hộ sơ cấp (chưa gồm VAT,phí bảo trì) đã đạt đến 64 triệu đồng một m2,tăng 3 lần so với 10 năm trước. Tuy nhiên,giá sản phẩm này chỉ thực sự biến động mạnh từ năm 2020,với biên độ tăng gần 100%. So với TP HCM,mức tăng trong giai đoạn này của Hà Nội gấp 4 lần.

Lý giải tình trạng trên,chuyên gia VARS cho rằng chung cư bình dân không được các nhà phát triển bất động sản quan tâm do biên lợi nhuận thấp,chỉ khoảng 15%. Nếu tồn đọng vốn hoặc bán chậm 1-2 năm,chủ đầu tư sẽ thua lỗ. Trong khi các dự án cao cấp vẫn có thanh khoản tốt vì nhu cầu đầu tư lớn,càng khiến các chủ đầu tư ít mặn mà với nhà bình dân.

Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm,chi phí đầu vào,nhất là chi phí đất,tăng cao,VARS dự báo thị trường "khó có thêm nguồn cung nhà thương mại vừa túi tiền" tại các đô thị lớn trong thời gian tới.

Hội Môi giới đề xuất thành lập quỹ hỗ trợ phát triển và duy trì nguồn cung căn hộ giá rẻ với nguồn lực từ ngân sách nhà nước và các chủ đầu tư. Quỹ này sẽ công bố công khai giá bán,giá thuê nhà,giúp người dân dễ dàng tiếp cận và so sánh để chọn sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính. Quỹ cũng có chức năng quản lý,rà soát những cá nhân đã mua hoặc thuê nhà ở và tiến hành thu hồi nếu có hành vi sai quy định hoặc kê khai tài sản không đúng.

Đơn vị này cũng đề nghị cơ quan quản lý cần có chính sách cụ thể để hạn chế động lực đầu cơ,nhất là sớm nghiên cứu áp dụng công cụ thuế bất động sản,hướng đến những người sở hữu nhưng không sử dụng,bỏ hoang nhà đất.

Ngọc Diễm